Skončil nájem, ale nájemce odmítá byt nebo dům opustit? Pro mnoho pronajímatelů jde o jednu z nejvíce frustrujících situací. Vlastník nemovitosti nemůže s bytem volně nakládat, nemá z něj příjem, ale zároveň nese náklady – a svépomoc může vést k vážným právním problémům.

 

Od 1. ledna 2026 je účinný nový procesní nástroj, který má tyto situace řešit rychleji a efektivněji: rozkaz k vyklizení podle § 175a občanského soudního řádu (OSŘ).

 

⚖️ Co je rozkaz k vyklizení

Vedle dosavadních rozkazních řízení (platební rozkaz, elektronický platební rozkaz, směnečný a šekový platební rozkaz) občanský soudní řád nově upravuje zvláštní rozkazní řízení pro vyklizení bytu nebo domu.

 

Podle zákona platí:

§ 175a odst. 1 OSŘ:
„Uplatní-li žalobce v žalobě právo na vyklizení bytu nebo domu proti žalovanému, který byt nebo dům užívá i po dni, kdy mu právo užívání zaniklo z důvodu skončení nájmu, a vyplývá-li právo žalobce ze skutečností uvedených v žalobě a připojených písemných důkazů, může soud vydat i bez výslovné žádosti žalobce a bez slyšení žalovaného rozkaz k vyklizení.“

Rozkaz k vyklizení je tedy soudní rozhodnutí vydané ve zkráceném řízení, a to:

• bez nařízení jednání,
• bez slyšení žalovaného (bývalého nájemce),
• pouze na základě tvrzení v žalobě a připojených listinných důkazů.

Jde o procesní nástroj určený výhradně pro případy skončeného nájmu, kdy bývalý nájemce nemovitost nadále užívá bez právního důvodu.

 

Kdy může soud rozkaz k vyklizení vydat

Rozkaz k vyklizení přichází v úvahu tehdy, pokud:

• žalobci svědčí právo k bytu nebo domu (typicky vlastnické právo),
• mezi žalobcem a žalovaným existoval nájemní vztah, který již skončil,
• žalovaný byt nebo dům užívá i po dni, kdy mu právo užívání zaniklo,
• nárok je osvědčen tvrzeními v žalobě a písemnými důkazy,
• a byla splněna zákonná povinnost předchozí výzvy k vyklizení.

Rozkaz nelze použít pro jiné právní vztahy (např. podnájem, věcná práva, spory o vlastnictví).

 

✉️ Výzva k vyklizení – zákonná podmínka rozkazu

Bez písemné výzvy nelze rozkaz k vyklizení vydat.

 

Zákon stanoví výslovně:

§ 175a odst. 2 písm. a) OSŘ:
„Rozkaz k vyklizení nelze vydat, nepřipojil-li žalobce k žalobě písemnou výzvu k vyklizení bytu nebo domu, kterou žalovanému zaslal nejméně 14 dnů před podáním žaloby na adresu pro doručování, případně na poslední známou adresu.“

Co z toho plyne v praxi:

• výzva musí být písemná,
• musí být odeslána alespoň 14 dní před podáním žaloby,
• musí směřovat na adresu pro doručování nebo poslední známou adresu nájemce.

Tato procesní výzva nenahrazuje hmotněprávní kroky (např. výpověď z nájmu). Pro využití rozkazu musí být splněny obě roviny.

 

Jak rozkaz k vyklizení funguje v praxi

Pokud soud shledá splnění zákonných podmínek, uloží žalovanému:

§ 175a odst. 1, věta druhá OSŘ:
„…aby do 15 dnů od doručení rozkazu k vyklizení byt nebo dům vyklidil a zaplatil náklady řízení nebo aby v téže lhůtě podal odpor u soudu, který rozkaz k vyklizení vydal.“

Možné scénáře:

• nájemce odpor nepodá → rozkaz nabývá právní moci a je vykonatelným exekučním titulem,
• nájemce odpor podá → rozkaz se ruší a věc pokračuje jako klasické řízení o vyklizení.

⏱ Praktický rozdíl oproti žalobě: týdny namísto měsíců.

 

⚠️ Kdy rozkaz k vyklizení vydat nelze

Rozkaz není univerzálním řešením a zákon výslovně chrání případy, kde existuje skutečný spor.

 

Podle zákona:

§ 175a odst. 2 písm. b) OSŘ:
„Rozkaz k vyklizení nelze vydat, probíhá-li u soudu řízení, ve kterém se rozhoduje o návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu nebo domu podaném v zákonem stanovené lhůtě nebo o užívacím právu žalovaného nájemce k bytu nebo domu.“

 

Rozkaz k vyklizení je tedy určen výhradně pro nesporné případy skončeného nájmu.

 

⚠️ Riziko svépomoci – co se nemění ani v roce 2026

Ani s novým institutem není dovoleno:

• měnit zámky bez rozhodnutí soudu,
• odpojovat elektřinu, vodu či plyn,
• vystěhovávat věci nájemce,
• vyvíjet nátlak, vyhrožovat nebo zastrašovat.

 

Takové jednání může být posouzeno jako:

• porušení domovní svobody (§ 178 TZ),
• neoprávněný zásah do vlastnického práva,
• základ pro nároky na náhradu škody.

✅ Rozkaz k vyklizení je právě odpovědí zákonodárce na rizika svépomoci.

 

⚖️ Rozkaz k vyklizení vs. jiné možnosti

Rozkaz k vyklizení (§ 175a OSŘ)
týdny | nízké | vykonatelný titul bez jednání

Žaloba na vyklizení
měsíce | vyšší | rozsudek

Notářský zápis s vykonatelností
okamžitý účinek | střední | exekuce bez soudu

 

Prevence: prověření nájemce jako efektivní snížení rizika

Ačkoliv rozkaz k vyklizení představuje významné zrychlení řešení sporů po skončení nájmu, v praxi stále platí, že nejlepší spor je ten, ke kterému vůbec nedojde.

Jedním z účinných preventivních nástrojů na straně pronajímatele je základní prověření nájemce ještě před uzavřením nájemní smlouvy. Takové prověření sice nemůže vyloučit všechna rizika, může však významně snížit pravděpodobnost problémů s neplacením nájemného nebo s následným neochotným vyklizením bytu.

 

V praxi se osvědčuje zejména:

• ověření v insolvenčním rejstříku (veřejně a bezplatně dostupném),
• ověření v Centrální evidenci exekucí (zpoplatněné, zpravidla v řádu stovek korun),
• posouzení základních informací o příjmové a osobní situaci budoucího nájemce.

 

Náklady na takové prověření jsou ve srovnání s náklady na soudní řízení, exekuci či dlouhodobě neobsazený byt zanedbatelné. Z pohledu pronajímatele tak jde o legitimní a efektivní nástroj řízení rizik.

 

✅ Doporučený postup v praxi

1️⃣ řádně ukončit nájem
2️⃣ bezodkladně zaslat písemnou výzvu k vyklizení
3️⃣ podat žalobu a navrhnout vydání rozkazu k vyklizení
4️⃣ po právní moci zahájit exekuci
5️⃣ svépomoc nevolit

 

Potýkáte se s neodcházejícím nájemcem?
Nevíte, zda je váš případ vhodný pro rozkaz k vyklizení, nebo je na místě jiný postup (žaloba, notářský zápis, exekuce)?

Ozvěte se. Pomůžeme vám najít právně bezpečné, profesionální a efektivní řešení – jak pro aktuální problém, tak pro nastavení do budoucna.

 

 

Mgr. Martina Petlachová, advokátní koncipient 

Mgr. Jaroslav Hroza, advokát a partner